http://esf.xm.soufun.com搜房二手房网 2008 年1 月14 日 刘潇蔚 广州二手房-搜房网
广州二手房价格指数报告
（2007年12月）
文中国指数研究院二手房研究中心
12月指数
广州二手房价格指数 | ||
| 11月 | 12月 |
26 | 1485 | 1511 |
1．广州二手房价格指数走势分析
本月广州二手房价格指数为1511点，较上月指数上涨26点，环比涨幅为1．75%。二手房挂牌均价8975元/平方米，较上月上涨156元/平方米。
图1：广州二手房价格指数走势图
尽管本月广州二手房价格指数仍旧上涨，但涨势继续放缓。其中，涨幅明显的只有天河区，环比涨幅1.58%。而其余的海珠区和白云区涨幅分别只有0.14%、0.75%。继番禺之后，荔湾区、越秀区的指数本月也由升转跌，其中荔湾区的指数环比跌幅高达6.25%。
图2：广州各城区二手房价格指数走势图
2．广州二手房市场特征综合分析
二手房均价涨势平稳 买家以自住需求为主
本月广州二手楼市涨势较上月相比进一步放缓。二手房价格指数环比上升26点，挂牌均价为8975元/平方米，较11月上涨156元/平方米。本月二手房挂牌均价涨幅最大的为天河区，增长176元/平方米，挂牌均价11467元，另外呈上涨之势的还有海珠区和白云区，分别小涨11元/平方米、51元/平方米。上月挂牌均价涨幅最大的越秀区本月出现了小幅下跌，下降32元/平方米，同时下跌的还有番禺区。本月挂牌均价跌幅最大的为荔湾区，下降达558元/平方米之多。在放盘量方面，本月广州二手房挂牌总量环比涨幅仅为4.46%。其中，天河区的挂牌总量增长相对较多，环比涨幅15.42%。越秀区、海珠区、白云区的挂牌量环比涨幅都低于10%。荔湾区挂牌量出现下跌，环比跌幅12.18%，“观望”是2007年年底的楼市基调，二手市场受一手市场影响极大。房贷新政，以及12月出台的《补充通知》，使得"看空"的人群进一步增多，投资性需求下降。在这种形势下，业主的心态也有所变化，"反价"不再，且急于出售的业主在价格上也有所松动，并不一味"实收"，买家更是敢于大胆压价。但随着新年临近，看楼的买家又有所增多。这部分买家大多是基于自住房的需求。
从各区来看，天河区的挂牌量增加，主要是由于本区的投资性板块较多，业主急需资金回笼而大量放盘。荔湾区作为老城区，二手房源供应有限，因此经历了上月的增长之后，本月挂牌量大幅减少。此外，番禺的楼价前期增长过快，近期的价格回调也算理性回归。白云区挂牌均价的稳定，主要是因为本区域二手房源价格受一手影响不大，同时以自住需求为主。
3．区域价格指数分析
以12月份广州二手房价格指数作为参照，根据样本数据显示，本月越秀区二手房价格指数最高，达2233点；番禺区价格指数最低，为1116点。
图3：广州各城区12月份二手房价格指数对比图
12月，广州各城区二手房价格指数仍然有升有跌。其中涨幅最大的天河区，价格指数也仅上升30点，环比涨幅1.58%。其次为越秀区，价格指数上升9点，环比涨幅0.75%。荔湾价格指数大幅下跌，环比跌幅6.25%。
图4：广州各城区12月份指数环比变化图
1）天河区
本月天河区二手房价格指数为1931点，上升30点，环比涨幅1.58%。二手房挂牌均价较上月增长176元/平方米，达11467元/平方米。天河区的7个片区中，珠江新城片区指数仍旧最高，为3126点，但与上月相比，有3.76%的下跌。东圃片区指数仍旧最低，为1306点。
图5：天河区各片区10、11、12月份指数对比图
本月天河区各片区指数呈上涨态势的只有后天河北片区与天河北片区。后天河北片区的指数涨幅高达8.25%。其余各片区的指数均有不同程度下跌，跌幅最大的为东圃片区，环比跌幅4.67%。
本月天河区放盘量只有华景新城片区有所下降，其他片区的放盘量均有增多。在挂牌均价方面，汇景新城挂牌二手均价22604元，较上月上涨达3444元。但从片区来看，挂牌均价上涨的只有后天河北片区和天河北片区，而珠江新城片区、天河公园片区、员村片区、东圃片区的挂牌均价都出现了不同程度的下跌。
2）荔湾区
荔湾区本月二手房价格指数为1411点，比上月下跌了94点，环比跌幅达6.25%，二手房挂牌均价8380元/平方米，下跌558元/平方米。西关、南岸、芳村三个片区指数全面下跌。南岸片区虽然仍为荔湾区指数最高的片区，指数为1712点，但继续上月的下跌之势，下跌70点，环比跌幅3.93%。芳村片区指数最低，为1016点，比上月下跌了19点，环比跌幅1.84%。
图6：荔湾区各片区10、11、12月份指数对比图
从挂牌均价来看，这三个片区的挂牌均价也全面下跌。西关片区挂牌均价下跌203元/平方米。南岸片区挂牌均价下跌414元/平方米，芳村片区挂牌均价下跌114元/平方米。从放盘量来看，除芳村片区之外，西关片区和南岸片区的放盘量都有减少。
3）越秀区
本月越秀区二手房价格指数为2233点，比上月下跌5点，环比跌幅0.22%，二手房挂牌均价13262元/平方米。越秀区的5个片区中，指数最高的片区为五羊新城片区，2649点的指数比上月下降了149点，环比跌幅5.33%，东川片区指数最低，为2066点。淘金片区本月指数上涨105点，环比涨幅5.02%。
图7：越秀区各片区10、11、12月份指数对比图
本月越秀区五羊新城片区的挂牌均价出现了几个月来的首次下跌，下跌886元/平方米，均价15736元/平方米。另外一个挂牌均价下跌的片区为东川片区，下跌102元/平方米。东风东片区、淘金片区、环市东三个片区的挂牌均价均有300元/平方米以上的上涨。
4）海珠区
本月海珠区的二手房价格指数为1465点，上涨2点，环比涨幅0.14%，二手房挂牌均价8699元/平方米，上涨11元/平方米。海珠区的10个片区中，宝岗大道片区指数仍旧最高，为1907点，比上月下跌32点，环比跌幅1.65%；指数最低的片区依然为南洲片区，为1067点，上升11点，环比涨幅1.04%。海珠区本月各片区的指数涨幅与跌幅都不大，环比涨幅最大的片区为新港路片区，涨幅也仅为1.24%。
图8：海珠区各片区10、11、12月份指数对比图
数据显示，除广州大道片区本月挂牌量小幅下跌外，其他各片区挂牌量均有不同程度的上涨。10个片区中，江燕路、新港路、琶洲-赤岗、工业大道4个片区的挂牌量都少于上月。而从挂牌均价来看，有6个片区的挂牌均价都较上月有所下跌，其中工业大道片区和晓港公园片区都下跌了216元/平方米。
5）白云区
本月白云区二手房价格指数为1203点，较上月增长9点，环比涨幅0.75%，二手房挂牌均价7145元/平方米。四个片区中，麓湖片区指数最高，为1453点，下跌32点。新市片区指数最低，为1004点,比上月下跌10点。同和南湖片区的指数是该片区中唯一上涨的，小涨11点。
图9：白云区各片区10、11、12月份指数对比图
白云区挂牌均价的相对稳定，主要是因为本区域二手房源价格受一手影响不大，同时以自住需求为主，一些低价楼盘颇受买家欢迎。
6）番禺区
本月番禺区二手房价格指数为1116点，比上月下跌7点，环比跌幅为0.62%，二手房挂牌均价6632元/平方米，比上月下跌41元/平方米。洛溪片区指数下跌12点，涨幅为1.00%，华南片区指数下跌7点，环比跌幅为0.63%。
图10：番禺区各片区10、11、12月份指数对比图
本月番禺的两个片区挂牌均价均有下跌，洛溪片区挂牌均价为7051元/平方米，华南片区挂牌均价为6582/平方米。
附表：12月份广州各片区二手房价格指数变化表
政 | 007年11 | 207年12 | 环比增幅 | |
天河 | 后天河北 | 2013 | 2179 | 8.25% |
珠江新城 | 3248 | 3126 | -3.76% | |
天河北 | 2097 | 2157 | 2.86% | |
天河公园 | 1584 | 1558 | -1.64% | |
员村 | 1574 | 1552 | -1.40% | |
东圃 | 1370 | 1306 | -4.67% | |
华景新城 | 1487 | 1479 | -0.54% | |
城区指数 | 1901 | 1931 | 1.58% | |
荔湾 | 西关 | 1678 | 1643 | -2.09% |
南岸 | 1782 | 1712 | -3.93% | |
芳村 | 1035 | 1016 | -1.84% | |
城区指数 | 1505 | 1411 | -6.25% | |
越秀 | 环市东 | 2046 | 2107 | 2.98% |
东川 | 2083 | 2066 | -0.82% | |
五羊新城 | 2798 | 2649 | -5.33% | |
东风东 | 2328 | 2388 | 2.58% | |
淘金 | 2090 | 2195 | 5.02% | |
城区指数 | 2238 | 2233 | -0.22% | |
海珠 | 工业大道 | 1243 | 1207 | -2.90% |
晓港公园 | 1318 | 1281 | -2.81% | |
南洲 | 1056 | 1067 | 1.04% | |
琶洲-赤岗 | 1103 | 1113 | 0.91% | |
滨江堤岸 | 1800 | 1782 | -1.00% | |
江南大道 | 1722 | 1699 | -1.34% | |
新港路 | 1532 | 1551 | 1.24% | |
江燕路 | 1257 | 1267 | 0.80% | |
宝岗大道 | 1939 | 1907 | -1.65% | |
广州大道 | 1326 | 1322 | -0.30% | |
城区指数 | 1463 | 1465 | 0.14% | |
白云 | 机场路 | 1343 | 1336 | -0.52% |
同和南湖 | 1349 | 1360 | 0.82% | |
新市 | 1014 | 1004 | -0.99% | |
麓湖 | 1485 | 1453 | -2.15% | |
城区指数 | 1194 | 1203 | 0.75% | |
番禺 | 番禺洛溪 | 1199 | 1187 | -1.00% |
番禺华南 | 1115 | 1108 | -0.63% | |
城区指数 | 1123 | 1116 | -0.62% | |
全市指数 | 1485 | 1511 | 1.75% | |
附：指数编制说明
编制对象：广州市二手商品住宅（不包含别墅）。
样本来源：来自300多家房地产经纪公司挂牌信息、搜房网挂牌数据以及其它媒体挂牌信息。
样本容量：每月采集2万条以上二手房样本挂牌信息，覆盖全市6个二手房交易较为活跃的行政区，214个商品住宅楼盘。
样本信息：每个样本共采集物业类型、建筑面积、挂牌总价、户型、朝向、楼层、周边配套等10个指标信息。
指数基期：以2004年12月为基期，以北京二手房价格基期指数1000点为基准计算指数，使广州二手房价格指数与其它城市指数具有同期可比性。
发布内容：全市当期指数、均价，各期指数时间序列，及各城区指数、各片区指数。
发布频率：每月中旬发布上月指数报告。
